憑借迅猛的銷(xiāo)售勢(shì)頭，融創(chuàng)今年銷(xiāo)售排名三度前移，穩(wěn)居房地產(chǎn)第一陣營(yíng)。2017年前11月，融創(chuàng)中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額人民幣3019.4億元，提前完成全面3000億的銷(xiāo)售目標(biāo)，年銷(xiāo)售額位居全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第四名。對(duì)融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌而言，這應(yīng)該是一個(gè)意料之中的局面，早在今年9月融創(chuàng)就將全年目標(biāo)上調(diào)至3000億。在銷(xiāo)售迅猛增長(zhǎng)的情況，另一個(gè)命題或許是孫宏斌更為關(guān)心的，即如何在做大規(guī)模和保持穩(wěn)健之間找到新的平衡點(diǎn)。
在房地產(chǎn)調(diào)控空前嚴(yán)厲的大環(huán)境下，快速提升資產(chǎn)水平，降低負(fù)債指標(biāo)是融創(chuàng)這樣的大型房企保持下一階段競(jìng)爭(zhēng)力重要前提。要做到這一點(diǎn)，按孫宏斌的話(huà)說(shuō)，就是要“去杠桿，去產(chǎn)能，去庫(kù)存。”
其中，去杠桿是重中之重。12月15日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告擬以每股31.1港元配售2.515億股配售股份，增發(fā)融資總額折合美元約10.02億。這也是半年之內(nèi)，融創(chuàng)中國(guó)的第二次增發(fā)。融創(chuàng)的這兩次增發(fā)，完成了超過(guò)15億美金的股權(quán)融資，也創(chuàng)造了單家房地產(chǎn)企業(yè)1年內(nèi)股權(quán)融資的歷史新紀(jì)錄。
這一行為，被市場(chǎng)解讀為融創(chuàng)為優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)所作出的又一次重大舉措，同時(shí)也為后3000億時(shí)代的融創(chuàng)奠定了“穩(wěn)健”的主基調(diào)。
穩(wěn)定保持規(guī)模與穩(wěn)健之間的平衡
以融創(chuàng)中國(guó)增發(fā)融資為例，在完成10億美元增發(fā)后，公司凈資產(chǎn)將會(huì)從270億增厚至348億，直接帶動(dòng)凈負(fù)債率大幅下降。通過(guò)增加資產(chǎn)而不是直接降低負(fù)債來(lái)降杠桿的選擇，使得公司能夠持續(xù)保持體量?jī)?yōu)勢(shì)。從企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的角度細(xì)算，雖然半年報(bào)統(tǒng)計(jì)時(shí)融創(chuàng)賬上就已經(jīng)有超過(guò)900億的現(xiàn)金，但在利率普遍上浮的當(dāng)下，用現(xiàn)金主動(dòng)償還未到期的低息債券顯然并不劃算。尤其是考慮到銷(xiāo)售爆量帶來(lái)的利潤(rùn)快速增加，做大股東權(quán)益當(dāng)然是降低負(fù)債率的更優(yōu)選擇。這也讓融創(chuàng)能持續(xù)保持在規(guī)模和穩(wěn)健之間的平衡。
事實(shí)上，在宏觀(guān)政策層面的調(diào)控和優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)企業(yè)自身變革的疊加下，地產(chǎn)業(yè)自身的有效調(diào)整，已經(jīng)初步見(jiàn)效。此前，在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌都強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)中國(guó)的團(tuán)隊(duì)有戰(zhàn)略更有執(zhí)行，他個(gè)人和團(tuán)隊(duì)一直在一線(xiàn)，聽(tīng)得見(jiàn)炮聲，敢拼刺刀。
從這樣的角度來(lái)看，去年10月以來(lái)變未在公開(kāi)市場(chǎng)拿地、不斷通過(guò)并購(gòu)獲得土地儲(chǔ)備的融創(chuàng)，提前為今年的發(fā)展做足了準(zhǔn)備。如今，融創(chuàng)做強(qiáng)資產(chǎn)額、優(yōu)化現(xiàn)金流，而不是直接降負(fù)債的降杠桿模式，更應(yīng)是一種戰(zhàn)略考量。
并購(gòu)帶來(lái)更良性的現(xiàn)金流
能夠通過(guò)增加資產(chǎn)降杠桿，融創(chuàng)依托的是資金快速周轉(zhuǎn)和融資能力的提升。其底蘊(yùn)，則在于過(guò)去兩年并購(gòu)帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)。事實(shí)上，融創(chuàng)不斷完成大型并購(gòu)之時(shí)，外界的關(guān)注焦點(diǎn)始終在于交易金額這一點(diǎn)上，并未觀(guān)察融創(chuàng)并購(gòu)之后的一系列動(dòng)作。未能以動(dòng)態(tài)的眼光觀(guān)察變化中的企業(yè)現(xiàn)金流這一核心數(shù)據(jù)，是過(guò)去大多是人質(zhì)疑融創(chuàng)“并購(gòu)太花錢(qián)，可能形成財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)”的主要原因。
并購(gòu)花錢(qián)，但是好的并購(gòu)更賺錢(qián)。融創(chuàng)業(yè)績(jī)和實(shí)力的提升讓越來(lái)越多人看明白了這一點(diǎn)。這兩年，大部分龍頭公司也陸續(xù)加入了并購(gòu)的行列。 以融創(chuàng)為例，大規(guī)模并購(gòu)直接提升了融創(chuàng)土地儲(chǔ)備的量級(jí)。同時(shí)，出于對(duì)現(xiàn)金流的重視，融創(chuàng)也在并購(gòu)過(guò)程中迅速形成快速轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的能力，使得并購(gòu)項(xiàng)目能夠快速進(jìn)入市場(chǎng)，重新“回歸”現(xiàn)金流。
來(lái)自融創(chuàng)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備已達(dá)到2億平方米，位居行業(yè)第三。其中包括現(xiàn)有項(xiàng)目1.01億平米、萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目4970萬(wàn)平米以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目約5000萬(wàn)平米，位于一線(xiàn)、環(huán)一線(xiàn)和核心城市的可售貨值占比超過(guò)96%。2017年上半年，融創(chuàng)并購(gòu)拿地占新增土地儲(chǔ)備總量的84%。融創(chuàng)在全國(guó)62座城市，約300多個(gè)項(xiàng)目的版圖布局，平均樓面地價(jià)僅為5130元/平方米，遠(yuǎn)低于同行在公開(kāi)土地市場(chǎng)上獲取的土地成本價(jià)格。
除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)，融創(chuàng)在并購(gòu)選擇上一直傾向拿熟地，熱衷容易高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。相較于招拍掛土地至少10個(gè)月才能銷(xiāo)售的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)周期，并購(gòu)拿地的資金使用效率明顯更高。像融創(chuàng)2016年9月融創(chuàng)收購(gòu)融科資產(chǎn)包后，僅一個(gè)季度即貢獻(xiàn)百億銷(xiāo)售;2017年5月收購(gòu)天津星耀五洲項(xiàng)目，三個(gè)月后已經(jīng)蓄客開(kāi)盤(pán);近期收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)文旅資產(chǎn)包，很多項(xiàng)目交割后便直接開(kāi)始銷(xiāo)售。
可以說(shuō)，并購(gòu)對(duì)于融創(chuàng)而言，固然是一個(gè)花錢(qián)的過(guò)程，但更是一個(gè)現(xiàn)金流優(yōu)化的過(guò)程。正是因?yàn)橥ㄟ^(guò)收并購(gòu)方式獲取了高性?xún)r(jià)比的土地資源、成熟的項(xiàng)目才得以為銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的爆發(fā)式增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。而正是出于對(duì)自身超低土地成本、充足的可售貨值、已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源以及較高的銷(xiāo)售均價(jià)的自信，才得以讓孫宏斌堅(jiān)定地看多中國(guó)。因此，孫宏斌多次對(duì)外表態(tài)，堅(jiān)信行業(yè)發(fā)展會(huì)有好的結(jié)果，調(diào)控會(huì)讓行業(yè)發(fā)展更健康，中國(guó)的地是安全的，房地產(chǎn)是安全的。
集中度提升 融創(chuàng)有望明年保持在第一陣營(yíng)
在融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布半年報(bào)，將銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)調(diào)升至3000億的同時(shí)，外界也觀(guān)察到，孫宏斌開(kāi)始對(duì)外明示，將暫緩拿地。此前，孫宏斌也曾在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合表態(tài)稱(chēng)，“融創(chuàng)要把銷(xiāo)售做好，將土地資源變現(xiàn)才是我們的第一任務(wù)”。結(jié)合融創(chuàng)中國(guó)一系列的動(dòng)作，會(huì)發(fā)現(xiàn)：一方面，融創(chuàng)在謀求通過(guò)嚴(yán)控拿地價(jià)格和質(zhì)量來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn);另一方面，融創(chuàng)也在謀求土地儲(chǔ)備價(jià)值的釋放，從而在行業(yè)調(diào)整的大背景下，持續(xù)做優(yōu)做強(qiáng)。
從行業(yè)發(fā)展的角度觀(guān)察，當(dāng)前一個(gè)重大的行業(yè)趨勢(shì)是：行業(yè)集中度進(jìn)一步增強(qiáng)，大型地產(chǎn)企業(yè)正在不斷做大。根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2017年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200》，上半年，行業(yè)的集中度進(jìn)一步提升。從銷(xiāo)售金額看，前10強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額占比達(dá)26.6%，前100強(qiáng)房企的市場(chǎng)占比達(dá)58.1%。以銷(xiāo)售面積計(jì)算，前10強(qiáng)的市場(chǎng)份額占比達(dá)到15.8%，前100強(qiáng)的市場(chǎng)占比達(dá)到33.2%。從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)調(diào)控政策雖然讓許多中小房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上陷入困境，卻為現(xiàn)金流控制良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率提供了機(jī)遇。
以這個(gè)角度觀(guān)察2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，優(yōu)勢(shì)房企的規(guī)模之爭(zhēng)應(yīng)成為業(yè)內(nèi)極大的看點(diǎn)。尤其是自2012年至今，一直保持50%以上符合增長(zhǎng)率的融創(chuàng)中國(guó)極有可能在銷(xiāo)售規(guī)模排名再向前攀升。對(duì)比過(guò)往銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在完成2017年3000億銷(xiāo)售目標(biāo)后，融創(chuàng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩年翻倍增長(zhǎng)。更為關(guān)鍵的是，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)優(yōu)越，96%貨值均位于一二線(xiàn)及環(huán)一二線(xiàn)城市，位置基本上也都是城市的核心位置。當(dāng)前2億平米的土地儲(chǔ)備，意味著，融創(chuàng)的可售貨值保守估計(jì)也會(huì)超過(guò)2.5萬(wàn)億元人民幣。預(yù)計(jì)2018年，融創(chuàng)將保持穩(wěn)定持續(xù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這一趨勢(shì)顯然也被投資機(jī)構(gòu)所看重，融創(chuàng)中國(guó)今年以來(lái)股價(jià)已經(jīng)上漲了超過(guò)400%。
此前，孫宏斌一直強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)知進(jìn)退，而在控制風(fēng)險(xiǎn)和做大規(guī)模間找到新平衡后，融創(chuàng)中國(guó)的2018年會(huì)怎樣進(jìn)退依然讓外界期待。而融創(chuàng)式路徑的持續(xù)高增長(zhǎng)，這依然需要事實(shí)去作答。
