房?jī)r(jià)與CPI都是老百姓最關(guān)心的價(jià)格指標(biāo)，然而兩者的走勢(shì)卻并不同步。由于無(wú)法真實(shí)反映住房?jī)r(jià)格變化對(duì)居民生活的困擾，我國(guó)CPI數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實(shí)性不斷受到廣泛質(zhì)疑
2012年5月17日 10:04資本市場(chǎng)政策同其他領(lǐng)域的政策最大的不同在于：資本市場(chǎng)某項(xiàng)政策比如之前降A(chǔ)股交易稅的影響，關(guān)鍵是政策意圖和影響方向，其他經(jīng)濟(jì)政策比如減稅，關(guān)鍵在于具體影響比如哪些行業(yè)具體受益多少等等。更多（微博），民生證券副總裁，首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。主要研究領(lǐng)域?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)、財(cái)富戰(zhàn)略和資本市場(chǎng)。
房?jī)r(jià)與CPI都是老百姓最關(guān)心的價(jià)格指標(biāo)，然而兩者的走勢(shì)卻并不同步。由于無(wú)法真實(shí)反映住房?jī)r(jià)格變化對(duì)居民生活的困擾，我國(guó)CPI數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實(shí)性不斷受到社會(huì)公眾、學(xué)者，乃至有關(guān)決策部門(mén)的廣泛質(zhì)疑。
盡管官方統(tǒng)計(jì)部門(mén)多次聲明，按照國(guó)際組織制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系(SNA)核算要求，居民購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)視作投資而非消費(fèi)，住房?jī)r(jià)格納入CPI統(tǒng)計(jì)將失去與世界其他各國(guó)的可比性；然而，眾人之惑并未因官方的聲明而有所消減，反而隨著物價(jià)的上漲有愈演愈烈之勢(shì)。
CPI統(tǒng)計(jì)中居住消費(fèi)一般包括裝修材料、水電燃料、房租、自有住房等，除自有住房這一關(guān)鍵項(xiàng)目外，其他幾項(xiàng)并不存在多少爭(zhēng)議。目前，國(guó)際上常用的對(duì)CPI中自有住房的處理方法有四種：使用成本法、等價(jià)房租法、支出法、獲得法。
我國(guó)CPI中的自有住房消費(fèi)與美、德、日類似，以虛擬房租形式計(jì)算，不過(guò)統(tǒng)計(jì)局還沒(méi)有正式公布具體的算法。《財(cái)經(jīng)》雜志曾刊登《CPI之惑》一文介紹，“虛擬房租的變動(dòng)是用按揭貸款利率的變化來(lái)替代”。在沒(méi)有實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化的前提下，我國(guó)的虛擬房租統(tǒng)計(jì)必然很難反映住房?jī)r(jià)格的瘋狂上漲，并在一定程度上致使住房?jī)r(jià)格對(duì)CPI影響被低估。
即使是美國(guó)、英國(guó)這樣CPI中關(guān)于居住消費(fèi)項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)看似更科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膰?guó)家，CPI與房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)仍然存在巨大的差別。
CPI與房?jī)r(jià)相背離的根本原因在于，房地產(chǎn)從屬性上被劃入了投資品而非消費(fèi)品，根據(jù)通貨膨脹的定義，資產(chǎn)價(jià)格并不在CPI考察范圍之內(nèi)。而中央銀行的通貨膨脹管理是否應(yīng)該關(guān)注包括房地產(chǎn)、股票等在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，在學(xué)術(shù)界尚存在較大爭(zhēng)議。
從貨幣流動(dòng)的過(guò)程來(lái)說(shuō)，中央銀行所發(fā)行的貨幣并不是完全流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、銀行體系和其他資產(chǎn)市場(chǎng)就像長(zhǎng)江沿岸的水庫(kù)和支流一樣，吸收了上游的貨幣。在某段時(shí)期，如果房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)等資產(chǎn)收益更高，就很可能出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格上漲而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格水平保持穩(wěn)定的現(xiàn)象。隨著越來(lái)越多的貨幣涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)，這些領(lǐng)域的價(jià)格就會(huì)甩開(kāi)CPI，不斷走高。此時(shí)，由于CPI低位運(yùn)行，害怕流動(dòng)性緊縮會(huì)給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)帶來(lái)不利沖擊的中央銀行往往會(huì)采取一種謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度，眼睜睜看著資產(chǎn)價(jià)格泡沫形成、變大。不過(guò)資產(chǎn)價(jià)格的膨脹能力始終要受制于資產(chǎn)在未來(lái)盈利能力，當(dāng)這個(gè)泡沫越吹越大之后，總會(huì)有一部分相對(duì)謹(jǐn)慎的投資者率先撤出市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)尋求投資機(jī)會(huì)。此時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)平穩(wěn)的供求關(guān)系被打破，通貨膨脹壓力開(kāi)始顯現(xiàn)。中央銀行一旦看到了CPI往上走，便開(kāi)始出臺(tái)加息、提高準(zhǔn)備金率等緊縮性貨幣政策，誓要將通貨膨脹扼殺在搖籃里。然而緊縮性貨幣政策會(huì)使原本資金開(kāi)始流出的資產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，資金短缺的結(jié)果必然是資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅，并有可能拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)陷入危機(jī)。
典型的例子便是上世紀(jì)80年代后半期日本的資產(chǎn)泡沫。當(dāng)時(shí)，日本資產(chǎn)價(jià)格（主要是股票和土地價(jià)格）高漲，而同一時(shí)期日本的通貨膨脹率卻保持在較低的水平。這給日本中央銀行是否采取緊縮性貨幣政策帶來(lái)極大的干擾，因?yàn)楦鶕?jù)傳統(tǒng)的理論，緊縮性貨幣政策一般是在經(jīng)濟(jì)中存在明顯的通脹壓力時(shí)予以實(shí)施。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的通脹水平并不高，很多人擔(dān)心緊縮性貨幣政策會(huì)造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性不足，因此即使看到了資產(chǎn)泡沫正越吹越大，央行仍然對(duì)加息猶豫不決，使得后果更加嚴(yán)重。
日本“失去十年”的教訓(xùn)使越來(lái)越多的人開(kāi)始思考資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)是否應(yīng)該納入以CPI為主的通脹管理的問(wèn)題。一些學(xué)者提出建議：應(yīng)該在CPI之外考慮資產(chǎn)價(jià)格，形成一個(gè)新的通貨膨脹參照指數(shù)。
不過(guò)，這一建議若要真正實(shí)施卻困難重重。由于資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)與一般商品價(jià)格的變動(dòng)存在本質(zhì)的區(qū)別，前者波動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者，將兩類價(jià)格揉在一個(gè)指數(shù)里進(jìn)行考察，那么新的指數(shù)很可能由資產(chǎn)價(jià)格來(lái)主導(dǎo)。如果貨幣政策以這樣的指數(shù)為目標(biāo)，就會(huì)變得很不穩(wěn)定。所以現(xiàn)實(shí)中的CPI或者政策均沒(méi)有明確體現(xiàn)住房等資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。如美聯(lián)儲(chǔ)主席本•伯南克在1999年與哥特勒合作的論文中就曾指出：“（中央銀行）政策不應(yīng)因資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)而做出反應(yīng)，除非它們的變動(dòng)也預(yù)示了通貨膨脹預(yù)期的變動(dòng)。”
現(xiàn)實(shí)中，盡管差不多所有國(guó)家的中央銀行都意識(shí)到了貨幣政策應(yīng)該考慮資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，但一旦資產(chǎn)價(jià)格與CPI出現(xiàn)“一上一平”的剪刀差以后，基本上都是做口頭上的表態(tài)，很少采取實(shí)質(zhì)的行動(dòng)。
在房?jī)r(jià)不斷上漲的年代，漠視房?jī)r(jià)的CPI的確低估了居民的生活成本，由于目前還沒(méi)有一個(gè)很好的將資產(chǎn)價(jià)格納入CPI的方法，國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)也是將房?jī)r(jià)從CPI中剔除。即便如此，在沒(méi)有更好的綜合反映物價(jià)與房?jī)r(jià)指數(shù)出臺(tái)之前，宏觀政策應(yīng)該更多的關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，以預(yù)防資產(chǎn)泡沫對(duì)于居民生活以及宏觀經(jīng)濟(jì)的潛在危害。
