給點(diǎn)陽光就燦爛。有史以來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，似乎沒有減弱投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。
十大品牌股票市場(chǎng)表現(xiàn)得格外明顯，從今年1月以來，房地產(chǎn)指數(shù)節(jié)節(jié)上升，而從2242反彈以來，深證和上證地產(chǎn)指數(shù)均創(chuàng)出了年內(nèi)新高，4月分別上漲11.73%、11.55%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤，地產(chǎn)板塊的市盈率回歸17倍左右的水平。招商地產(chǎn)與保利地產(chǎn)兩大龍頭甚至創(chuàng)出3186點(diǎn)以來的新高，剛披露完畢的基金一季報(bào)顯示，地產(chǎn)板塊成為公募基金增倉最多的板塊之一。
股票市場(chǎng)的走勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)悖反。
房地產(chǎn)市場(chǎng)依然陰云密布。據(jù)多數(shù)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年房價(jià)還降繼續(xù)下行，降幅在3%到5%不等。2012年3月初，渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)在二三線8座城市，包括成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶，對(duì)30家房地產(chǎn)商進(jìn)行了問卷調(diào)查和研究探討。參與調(diào)查的開發(fā)商報(bào)告稱，貸款違約數(shù)量上升，預(yù)期破產(chǎn)的開發(fā)商數(shù)量將會(huì)上升。上市房企的整體銷售毛利率水平從2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%；整體銷售凈利率則由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。標(biāo)普認(rèn)為，如果房地產(chǎn)商的銷售規(guī)模下降30%，很多房地產(chǎn)商出現(xiàn)大面積的資金緊張狀況。
開發(fā)商已經(jīng)降低房地產(chǎn)投資。2012年前3個(gè)月全國房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資為1.09萬億元，同比增長24%，比2011年34%的增長，下降了10個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)投資增速將進(jìn)一步下降，低于五年來24%左右的平均增速。
在此背景下，不要奢望房地產(chǎn)板塊持久上升。在多次調(diào)控失敗后，中國的房地產(chǎn)政策趨向于明智與穩(wěn)定，既不會(huì)讓冒進(jìn)的政策激起反對(duì)派大聯(lián)盟，更不會(huì)讓房地產(chǎn)調(diào)控被經(jīng)濟(jì)下行、地方政府破產(chǎn)的陰影中強(qiáng)行中斷。
保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的手段多種多樣，最重要的是保障剛性需求。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時(shí)明確提出，在遏制不合理購房需求的同時(shí)，要支持居民購房的合理需求。地方政府出臺(tái)一系列扶持剛性需求的政策，全國多個(gè)二三線城市開始放松公積金提取和貸款。不管承不承認(rèn)，扶持剛性需求是給房地產(chǎn)打的強(qiáng)心針，以保持投資的基本穩(wěn)定，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量進(jìn)一步下滑，導(dǎo)致下半年投資增速大幅下降，地方財(cái)政出現(xiàn)大面積的緊縮，鼓勵(lì)改善型需求就是可以預(yù)見的事。
鼓勵(lì)改善型需求并不困難，關(guān)鍵是要甄別改善性需求還是投資性需求。以擁有一套房為標(biāo)準(zhǔn)，擁有兩套房的人只要在一定時(shí)間如兩個(gè)月內(nèi)出售原有住房，即可視為改善性住房，政府退還稅費(fèi)，不愁改善性需求起不來。只要保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定，保持地方政府財(cái)政的穩(wěn)定，保持銀行業(yè)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策就不會(huì)發(fā)生太大的轉(zhuǎn)變。
今年最大的不確定因素在地方政府財(cái)政緊張，與經(jīng)濟(jì)增速下滑，倒逼出過于寬松的貨幣與財(cái)政政策。從一季度的情況看，地方政府財(cái)政缺口全年在萬億以上。另據(jù)央行的一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，房地產(chǎn)貸款繼續(xù)下降，引人注目的是，保障房貸款大規(guī)模增加。
3月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7710 億元，同比下降8%，降幅與上年末基本持平。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.83 萬億元，同比增長11%，增速比上年末低6.1 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房貸款余額7.3 萬億元，同比增長12.1%，比上年末低3.5 個(gè)百分點(diǎn)；1 季度增加1574 億元，同比少增1757 億元。3 月末，保障性住房開發(fā)貸款余額4306 億元，同比增長63.7%，1 季度增加391 億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的47.1%，比上年全年水平低3 個(gè)百分點(diǎn)。
投資者看懂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上下兩難，在狹窄的區(qū)間內(nèi)震蕩求穩(wěn)。股票市場(chǎng)忠實(shí)地復(fù)制出市場(chǎng)人士對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。從2009年7月以來，房地產(chǎn)板塊下行，并不是像2007年式的斷頭鍘刀式的下跌，而是在震蕩中逐步走低，到現(xiàn)在也沒有出現(xiàn)突破性行情，可見股票市場(chǎng)投資者只是在觀望中“撿漏”，絕非對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了逆轉(zhuǎn)的預(yù)期。
此次房地產(chǎn)調(diào)控還將持續(xù)數(shù)年，很多中小開發(fā)商鈄體驗(yàn)絕境中的痛苦，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，將迎來絕境重生的機(jī)會(huì)。市場(chǎng)大局初定，未來出現(xiàn)大反復(fù)的可能性極小。萬幸，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于恢復(fù)了一點(diǎn)理智，這是中國市場(chǎng)逐步恢復(fù)理智的前兆.
