當(dāng)前中國(guó)不存在全局性房地產(chǎn)泡沫，但部分熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)需求空間仍然很大，商業(yè)銀行仍應(yīng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，但要密切關(guān)注由于各種不可預(yù)期因素引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)短期大幅波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫情況的分析和判斷
判斷房地產(chǎn)領(lǐng)域是否存在泡沫問(wèn)題，國(guó)際上常用一些指標(biāo)包括租售比、房?jī)r(jià)收入比、住房空置率、住房可支付性指數(shù)等來(lái)判斷。根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性和方法的科學(xué)性，本文選取房?jī)r(jià)收入比和住房租售比兩個(gè)指標(biāo)來(lái)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行判斷。
（一）基于房?jī)r(jià)收入比判斷，當(dāng)前中國(guó)不存在全局性的房地產(chǎn)泡沫，但熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。
1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房?jī)r(jià)收入比一般定義為一套住房的價(jià)格是一個(gè)家庭年收入的多少倍，其具有計(jì)算簡(jiǎn)便、含義直觀的特點(diǎn)，但最大缺點(diǎn)和應(yīng)用難點(diǎn)則是難以準(zhǔn)確確定合理區(qū)間。
很長(zhǎng)一段時(shí)間里，中國(guó)學(xué)者經(jīng)常引用世界銀行的“4至6倍”作為房?jī)r(jià)合理區(qū)間的“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”。房地產(chǎn)十大品牌事實(shí)上，由于各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房?jī)r(jià)收入比并不存在一個(gè)絕對(duì)化的合理區(qū)間。世界銀行曾在全球調(diào)查了96個(gè)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比平均為8.4，其中，最大值為30，最小值為0.8，而美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的最高值也沒(méi)有超過(guò)5倍，仍處于“4至6倍”的所謂“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”區(qū)間內(nèi)。
我們認(rèn)為，評(píng)價(jià)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平是否合理，不宜用一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比去評(píng)估另一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比，而應(yīng)根據(jù)特定區(qū)域房?jī)r(jià)收入比的多年均值作為評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)水平是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。一旦房?jī)r(jià)收入比突然較多地偏離多年均值，則通常預(yù)示著短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了異常變化。
2.判斷結(jié)論：中國(guó)不存在全局性泡沫，但北京、上海、海南等熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。
1997年以來(lái)，全國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)收入比均值為8.4倍，2011年的房?jī)r(jià)收入比為7.4倍，創(chuàng)1997年以來(lái)的新低。用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)衡量，從全國(guó)范圍來(lái)看，目前全國(guó)城鎮(zhèn)新建商品房的銷售均價(jià)是有收入水平支撐的，房?jī)r(jià)總體水平尚處于合理范圍之內(nèi)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)不存在全局性泡沫。
雖然用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)衡量，全國(guó)的房?jī)r(jià)水平尚處于正常范圍內(nèi)，但必須看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng)，用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)來(lái)衡量北京、上海、海南等部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，可以發(fā)現(xiàn)這些城市的房?jī)r(jià)收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產(chǎn)泡沫較為明顯。以北京為例，1999-2006年，北京市房?jī)r(jià)收入比均值為13.6倍。從2007年開(kāi)始，北京的房?jī)r(jià)收入比快速上升。其中，2010年北京的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)24.1倍，為1999年以來(lái)的最高水平。2011年北京市的房?jī)r(jià)收入比回落到19.3倍，但仍顯著高于1999-2006年的均值水平，北京市的房?jī)r(jià)仍需進(jìn)一步向合理水平回歸。
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